北京未来科学城PRN案例分析

北京日期:2021-07-23 21:36

 

2021625日,中信证券和中信银行主承销的“北京未来科学城发展集团有限公司2021年度第一期项目收益票据”在银行间市场成功发行!注册金额为19.5亿元,本期发行金额为1.3亿元,期限为3+2年,主体和债项评级为AAA,发行利率为4.03%。本期产品项目收益评估机构为北京华亚正信资产评估有限公司,资金监管机构为中信银行北京分行,募集资金用途为偿还工商银行的项目贷款。

 

1、科学城PRN项目情况

 

科学城PRN涉及项目名称为A08项目,实施主体为北京未来科技城昌信置业有限公司,项目地上建筑面积为18.08万平方米,地下建筑面积为8.47万平方米。其中1号楼至7号楼总建筑面积为238,261.76平方米,其中各栋房地产根据业态可以划分为办公部分、商业部分及配套的车位等。A08项目投资总额40.99亿元。截至20213月末,项目整体已投资39.09亿元,经测算该项目的内部收益率为13%

 

底层项目现金流方面,A08项目现金流入主要分为写字楼销售收入、无租约的写字楼及商业出租收入、有租约的写字楼及商业出租收入、车位出售及出租。预计债券存续期内累计实现资金回流45.66亿元,其中写字楼销售收入39.93亿元,为A08项目主要资金回流来源。

 

 

2、北京未来科学城发展集团有限公司

 

北京未来科学城发展集团有限公司是本期债券的发行人和差额补偿人。公司成立于20098月,成立时注册资本4.00亿元,实收资本0.80亿元。公司主营业务为土地一级开发、房地产开发、城市运营管理、科技资源管理与服务、产业投资及金融服务等。截至20213月末,公司注册资本72.50亿元,实收资本72.50亿元,公司实际控制人为昌平区国资委,持股比例为84.33%

 

截至20213月末,公司总资产905.56亿元,所有者权益277.41亿元,总负债628.15亿元,资产负债率为69.37%1-3月营业总收入1.14亿元,经营性业务利润为-1.62亿元,净利润为-1.62亿元,经营活动净现金流为-25.24亿元。公司共获得金融机构授信额度625.53亿元,其中未使用授信额度为225.83亿元,公司资金储备充裕,融资渠道顺畅,财务弹

性良好。




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